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                                    二手房業主再陷兩難,有人割肉止損,有人硬抗等待
                                    發布人:金華之家 發布時間:2024-9-11 瀏覽量:26 次

                                      自從年初決定賣房后,張辛一直為此而困擾,因為不降價根本“賣不動”。張辛在河北老家有套“老破小”二手房,掛牌價不算高,對外標70萬。房源雖然舊,但交通方便、配套齊全,她本以為很快能出手,但這件事似乎沒那么容易。
                                      “50萬賣嗎?”有買家上來就砍價20萬,讓張辛大為震驚。這半年來,類似場景屢屢上演,中介都幾次讓她降價。張辛本來不以為意,但數月過去,賣房一事毫無進展,她的心態也動搖了,“如果五六十萬有人要,就趕緊出了吧!
                                      上述場景,在當下的二手房市場并不鮮見。不管是一線城市高總價房源,還是二三線低總價房源,想要快點出售,降價似乎是躲不開的路。買賣雙方心態也在拉鋸,業主不想大幅割肉,購房者也在等待“更低點”,交易市場陷入慢節奏。
                                      機構最新發布數據顯示,8月份重點城市二手房市場成交有所走弱,進入樓市傳統的“金九銀十”,市場熱度未顯著提振,二手房掛牌量也維持在高位。今年來多輪政策的效應正在減弱,業內認為,后續政策繼續調整支持具有必要性。
                                      焦慮的二手房業主
                                      二手房交易市場,已是當下樓市的“主戰場”。
                                      據中指研究院統計,2024年1~7月份,中國25個代表城市新房和二手房累計總成交套數同比有所下降,其中二手房成交量占比進一步提升至64.1%。
                                      二手房市場體量大、成交占比超六成,更重要的是,當下不少二手房業主“賣舊”是為了“買新”,二手房成交與否,關系著整個置換改善鏈條的運轉。
                                      但是,如今不管在哪個地方,要迅速賣掉一套二手房絕非易事。一個很重要的原因是,二手房市場整體存量規模大,且有城市掛牌量還在上升,無形中增加了出售難度。
                                      據麟評居住大數據研究院數據,2024年8月14個重點城市二手住宅掛牌量高達226萬套,雖然環比微幅下降1.21%,但同比上升幅度達到12.3%。
                                      從各城在售掛牌量來看,8月重點14城中,有4個城市在售掛牌量環比上升,其中南京、成都、上海在售掛牌量上升幅度位居前三,分別為2.7%,1.8%,1.2%。
                                      從去化周期看,2024年8月重點城市的二手房去化周期為20.1個月,環比下降11%,但同比上升8.5%,去化周期仍然高于2023年8月以前水平。
                                      今年以來,樓市政策端已有多輪支持政策,部分重點城市二手房成交也受到了提振,但從市場存量看,整體掛牌量還未明顯下降,存量房源仍有大量待消化。
                                      比如杭州,近日當地因大量次新房上架“破發”,即掛牌價低于新房買入價而受到關注。杭州貝殼研究院數據顯示,8月杭州市區二手住宅成交均價27628元/平方米,環比下滑5.5%,同比下降7.4%;新增二手房掛牌量則環比上漲5%。
                                      再如北京,隨著新政影響逐漸減弱,8月當地二手房市場重回平穩區間。據麥田房產統計,8月北京二手房掛牌房源總量和7月相比微漲0.3%,二手房庫存量止跌回升。
                                      “當下二手房掛牌量持續高企,部分賣家可能出于對未來市場預期的擔憂,或個人資金需求的壓力,選擇將房源掛牌上市,希望通過市場盡快出售,以避免未來不確定性帶來的風險!摈朐u居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴第一財經。
                                      另一方面,由于當前購房環境較為寬松,“以舊換新”“認房不認貸”疊加首套房利率首付更低等利好政策的催化,居民“賣舊買新”意愿增加,掛牌量隨之上升。
                                      據克而瑞統計,當下北上廣深等11個核心城市中,業主掛牌賣房的動機主要包括賣房置換、套現持幣、看跌房價避險、投資止損、還不起貸款、變現還債等。
                                      其中,半數以上業主賣舊仍會買新,11個城市置換客群占比達到52%,置換仍然是二手房業主賣房的主要動機。套現持幣、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機的二三四位,占比分別達到16%、12%、9%,主要以將房產變現為目的。
                                      還有少部分人因經濟壓力,比如還不起貸款、變現還債等而賣房,不過占比分別都僅為4%,顯示居民端負債壓力和整體房貸斷供風險可控。剩余3%比例則因為離婚財產分割、更換居住地、稅務規劃需要等原因出售現有住房。
                                      不管是何原因,高企的二手房掛牌量,都讓持有“老破小”的業主賣房更難了。
                                      “想賣房躲不開降價”
                                      “現在這個行情,想賣房降到位就完事了,你不降同小區有人降!
                                      談起今年的二手房市場,河北當地一房產中介表示,現在整體市場是買方市場,一旦業主決定賣房,如果想快速出售,一定要把價格調整到同小區較低位,甚至所在區域水平的較低位,這樣才能吸引來看房的人,否則難有人問津。
                                      降價是為了快速出售房源,但這讓二手房業主飽受困擾。如果想加快出售速度,就要降至小區低位,而這會引發一系列連鎖反應,不降價的業主將更被動。
                                      這種現象并非孤例,一位上海業主表示,自己年初將房子正式掛牌,本以來幾個月就能賣掉,也看好了想要的新房。沒想到連續三個月,房子都沒有帶看,預訂的新房也急需資金,中介稱要想快點出售,最好降到小區有競爭力的價位,這讓她難以接受。
                                      “不賣有資金壓力,賣了舍不得,更別說是低價賣!边@是當下不少業主的心聲。
                                      從市場整體走向看,當下二手房降價出售的趨勢,還未出現明顯扭轉。根據中國房地產指數系統百城價格指數,2024年8月,百城二手住宅平均價格為14549元/平方米,環比下跌0.71%,已連續28個月環比下跌,同比跌幅為6.89%。
                                      中指院研究副總監徐躍進告訴第一財經,目前,二手房市場整體仍延續“以價換量”的態勢,部分業主存在置換改善需求,趁市場低谷期進行住房改善;此外,部分業主預期房價將繼續下行,選擇出售房屋以優化資產配置。
                                      從房價漲跌城市數量看,8月,百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個,已連續5個月呈現百城二手房價格集體下跌狀態,即便一線城市也是如此。8月,一線城市二手住宅價格環比下跌0.72%。
                                      今年以來,北京二手房市場成交出現回暖,除了政策利好刺激,一個很重要的因素是:價格降到位了。據安居客北京,2024年7月,北京二手房成交均價是5.4萬/平方米,價格已經回到2016年的8~9月,較房價最高點則已累計下跌25%左右。
                                      上述機構表示,即便是二手房熱度最高的區域朝陽區,也未能幸免,高總價“老破小”正在加速下跌,某熱門小區去年3月一套一居室成交總價678萬,同戶型在今年7月成交為519萬,降幅度高達25%。另一高端熱盤去年有兩室一廳成交價763萬,今年7月同戶型低樓層成交價是535萬,跌價228萬,降幅度達30%。
                                      曾經的樓市“熱土”深圳,房價也有一定回落。深中房協表示,今年以來看似“穩健修復”的二手房市場,除了政策利好的支撐外,相當大一部分在于業主端對價格的讓步,“以價換量”成為支撐二手房市場月度相對“高位”的根本原因。
                                      深中房協還稱,進入8月份以來,市場博弈烈度與強度明顯強于上半年,業主價格“讓步”幅度有進一步加劇趨勢,當前二手房市場表面“穩健”的基本盤仍不牢固。
                                      等待政策進一步釋放
                                      掛牌量居高不下、百城二手房價下跌,當下的樓市急需一劑“強心劑”。
                                      今年以來,樓市政策端出臺了數輪政策,涉及商貸利率、首付比、公積金貸款利率等多維度,致力于穩需求、去庫存、穩預期,二手房市場也因此受到一定提振。
                                      民生證券表示,上半年一二手房成交面積同比均降,二手房市場表現優于新房,其中二手房同比下滑8%,新房同比下滑38%,二手房同比降幅較小。
                                      但進入八月份以來,政策效應出現減弱,已是業內共識。新房成交在短暫回溫后趨冷,二手房在季節性因素等影響下,成交數據也出現回落。
                                      據麟評居住大數據研究院監測數據,8月重點14城二手住宅成交104433套,環比下降13.2%,同比上升19.27%;1~8月重點14城累計成交809818套,較去年同期微降0.6%。
                                      “今年517新政后,二手房成交量出現明顯上升,尤其重點城市6、7月單月成交超12萬套。進入8月,政策效應減退,重點城市單月成交量進入10萬套水平!痹摍C構稱,分城市來看,8月監測的重點14城中,成交量環比均下跌。
                                      以深圳為例,深圳中原研究中心最新數據顯示,8月深圳一手住宅網簽2537套,環比下滑3.0%;二手住宅過戶3804套,環比下滑16.8%,二手成交套數為近6個月最低水平。除了政策效應減淡,八月是傳統交易淡季,也影響了成交水平。
                                      在業內看來,當前的樓市走向仍依賴于利好因素加持,“9月是歷年政策出臺的窗口期,且歷年多次出臺重磅新政,若新政力度不大且出臺時間延后,預計9月成交將繼續下滑!摈朐u居住大數據研究院表示。
                                      徐躍進表示,接下來可以期待的政策可能有:一是降息,2022年以來我國5年期以上LPR累計下調80bp,降息速度相對較慢,未來仍有降息空間;二是國企收儲政策優化,截至8月底約有30城出臺了國企收儲房源征集公告,目前政策落地仍會面臨一定調整,政策細節有待優化;三是北京、上海等核心城市限購政策有望放松。
                                      關榮雪認為,在對后續的政策期待上,一方面近期有消息稱降低存量房貸利率,允許轉按揭貸款,對刺激消費、降低存量客戶的房貸壓力均有一定積極作用,有利于提振市場信心;另一方面,由于目前購房需求、市場信心等都需要一定時間恢復,后續政策不僅要刺激需求,還需在改善居民就業收入等方面發力。
                                      值得注意的是,對市場及政策的期待,讓部分二手房業主的信心有所回升。
                                      麟評居住大數據研究院監測數據顯示,8月重點14城調價房源中,漲價房源占比7.3%,環比上升0.13個百分點,同比下降0.99個百分點!爸攸c14城市業主漲價信心上升,但重點50城仍呈現下跌局面,能級高的城市業主漲價信心高于三四線城市!


                                    來源:第一財經,

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